BORIS NRW - Bodenrichtwerte in Nordrhein-Westfalen

Definition und rechtliche Grundlagen

BORIS NRW ist das zentrale, webbasierte Bodenrichtwert-Informationssystem der amtlichen Grundstückswertermittlung in Nordrhein-Westfalen und wird von den örtlichen Gutachterausschüssen sowie dem Oberen Gutachterausschuss des Landes betrieben. Die rechtliche Grundlage für die Ermittlung von Bodenrichtwerten bildet § 196 Baugesetzbuch (BauGB), der die Gutachterausschüsse zur Ableitung durchschnittlicher Lagewerte für den Boden aus der Kaufpreissammlung verpflichtet. Weitere zentrale Rechtsquellen sind die bundesweit geltende Immobilienwertermittlungsverordnung, die die Grundsätze der Verkehrswertermittlung regelt, sowie die Grundstückswertermittlungsverordnung NRW als landesrechtliche Ausführungsregelung. Das Portal setzt die Open-Data-Strategie des Landes NRW um, indem die amtlichen Grundstücksmarktdaten kostenfrei und ohne Registrierung bereitgestellt werden.

Rolle der Gutachterausschüsse in NRW

Die in BORIS NRW bereitgestellten Daten stammen aus der Arbeit von 70+ örtlichen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte, die als unabhängige, weisungsfreie Sachverständigengremien organisiert sind. Diese Ausschüsse führen die Kaufpreissammlung, werten notarielle Kaufverträge aus und ermitteln daraus Bodenrichtwerte, Immobilienrichtwerte und weitere Marktdaten. Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte koordiniert die Tätigkeit landesweit, betreibt die zentrale Plattform und erstellt den landesweiten Grundstücksmarktbericht NRW. Die Organisation und Aufgaben der Ausschüsse sind im BauGB und in der Grundstückswertermittlungsverordnung NRW detailliert geregelt. Damit stellt das System eine fachlich und rechtlich abgesicherte Grundlage für die Markttransparenz in Nordrhein-Westfalen dar.

Unterschied BORIS NRW und BORIS-D

BORIS NRW ist auf Nordrhein-Westfalen fokussiert, während BORIS-D als bundesweites Bodenrichtwert-Portal länderübergreifend Bodenrichtwerte verschiedener Bundesländer bereitstellt. Das NRW-Portal stellt sämtliche Produkte der Gutachterausschüsse des Landes (Bodenrichtwerte, Immobilienrichtwerte, Marktberichte, Kalkulator) im Detail zur Verfügung und wird direkt von IT.NRW und dem Oberen Gutachterausschuss betrieben. BORIS-D versteht sich dagegen ausdrücklich als ergänzendes Informationsangebot zu den amtlichen Portalen der Länder und liefert einen überregionalen Überblick, ohne den landesspezifischen Funktionsumfang zu ersetzen. Für eine erste Orientierung über Bodenrichtwerte in mehreren Bundesländern kann zusätzlich das unabhängige Portal Bodenrichtwerte Deutschland herangezogen werden.

Zugang zum System und Suchwege

Sie greifen über die Domains www.boris.nrw.de oder www.boris.nrw auf das Informationssystem zu. Die Nutzung ist vollständig kostenfrei, eine Registrierung ist nicht erforderlich. Nach Aufruf des Portals wählen Sie im Regelfall den Einstieg über die Bodenrichtwertkarte für Nordrhein-Westfalen und gelangen in eine interaktive Kartenanwendung. Dort können Sie entweder über die komfortable Adresssuche oder über katastertechnische Angaben (Gemarkung, Flur, Flurstück) in die gewünschte Lage navigieren. Zusätzlich bieten viele örtliche Gutachterausschüsse eigene Einstiegsseiten, die direkt auf die relevanten Ausschnitte in BORIS NRW verlinken.

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   Öffnen Sie www.boris.nrw.de im Browser

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   Wählen Sie den Einstieg über die Bodenrichtwertkarte

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   Geben Sie Gemeinde/Stadt, Straßenname und Hausnummer in die Suchmaske ein

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   Lassen Sie sich auf den entsprechenden Kartenausschnitt führen

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   Klicken Sie auf die Bodenrichtwertzone, um Richtwert und Merkmale anzuzeigen

Suche nach Adresse

Für Privatnutzer ist die Adresssuche der einfachste Weg, um einen Bodenrichtwert in BORIS NRW abzurufen. Sie geben Gemeinde oder Stadt, den Straßennamen und die Hausnummer in die Suchmaske ein und lassen sich anschließend auf den entsprechenden Kartenausschnitt führen. In der Kartenansicht ist Ihr Zielgrundstück einer Bodenrichtwertzone zugeordnet, die farblich visualisiert wird und per Klick ein Informationsfenster mit Richtwert und beschreibenden Merkmalen öffnet. Die Karte zeigt je nach Zoomstufe zusätzliche Kontextinformationen wie übergeordnete Nutzungsstrukturen oder angrenzende Zonen. Für eine überregionale Vorab-Orientierung können Sie Bodenrichtwerte für NRW auch über Bodenrichtwerte Deutschland recherchieren.

Suche nach Flurstück und Flurkarte

Die Flurstückssuche richtet sich vor allem an Fachanwender, die mit den Bezeichnungen aus dem Liegenschaftskataster arbeiten. In BORIS NRW können Sie über Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer direkt die Lage des Flurstücks in der Karte ansteuern. Die vollständige Katasterbezeichnung besteht in Nordrhein-Westfalen aus der Gemarkung, einer Flurnummer und der Flurstücksnummer; diese Angaben finden sich üblicherweise im Grundbuchauszug oder in Katasterunterlagen. Ergänzend lassen sich Flurstücke auch über das GEOportal NRW oder über Dienste wie die Flurstücksauskunft in TIM-online recherchieren und dann in BORIS NRW zur Bewertung heranziehen. Einige Gutachterausschüsse stellen zusätzlich KML- oder Shapefile-Daten historischer Bodenrichtwerte bereit, die für flurstücksbezogene Analysen genutzt werden können.

PDF-Export und Ausdruck

Sobald Sie in der Karte einen Bodenrichtwert oder Immobilienrichtwert ausgewählt haben, können Sie die zugehörigen Informationen in vielen Fällen als PDF-Dokument exportieren. In der Detailansicht der Daten bietet das System Funktionen zum Erzeugen eines druckfähigen Auszugs, der den Richtwert, die beschreibenden Merkmale und den Kartenausschnitt umfasst. Diese PDF-Auszüge werden häufig für Unterlagen gegenüber Banken, Notaren oder Behörden genutzt, da sie direkt aus dem amtlichen System stammen. Einige kommunale Seiten, etwa die Serviceportale von Kreisen und Städten, beschreiben zusätzlich die Möglichkeit, Bodenrichtwertauszüge gebührenpflichtig als amtlich bestätigte Auskunft über die Geschäftsstellen zu beziehen. Für einfache Bewertungszwecke genügt jedoch in der Regel der kostenfreie PDF-Ausdruck aus dem Portal.

Mobile Nutzung und App

BORIS NRW ist als Webanwendung für Desktop, Tablet und Smartphone responsiv gestaltet und kann im Browser mobil genutzt werden. Zusätzlich steht eine eigenständige BORIS-NRW-App für Android und iOS zur Verfügung, die von IT.NRW herausgegeben wird. Die App bietet einen Kartenviewer mit amtlichen Luftbildern und Kartengrundlagen, GPS-Positionierung zur ortsbezogenen Anzeige von Bodenricht- und Immobilienrichtwerten sowie die Möglichkeit, Bewertungsdaten als PDF zu erzeugen. Der Funktionsumfang umfasst neben Bodenrichtwerten auch Immobilienrichtwerte, Grundstücksmarktberichte und den Immobilien-Preis-Kalkulator, soweit diese für den gewählten Bereich angeboten werden. Die App wurde im Rahmen des E-Government-Wettbewerbs des DVW mit einem Best-practice-Award ausgezeichnet, was die technische und fachliche Qualität des mobilen Angebots unterstreicht.

Bodenrichtwerte

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb einer sogenannten Bodenrichtwertzone, die hinsichtlich ihrer wertbestimmenden Eigenschaften weitgehend übereinstimmen. In BORIS NRW werden Bodenrichtwerte in Euro pro Quadratmeter angegeben und beziehen sich grundsätzlich auf den Bodenwert unbebauter Grundstücke, auch wenn die Grundstücke tatsächlich bebaut sind. Grundlage der Ermittlung sind die in der Kaufpreissammlung erfassten Grundstückskaufpreise, die von den Gutachterausschüssen jährlich zum Stichtag 01. Januar ausgewertet werden. Zu jedem Bodenrichtwert werden beschreibende Merkmale wie Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung, Geschossflächenzahl, zulässige Geschosszahl, Grundstückstiefe und Erschließungszustand angegeben. Die aktuellen und historischen Bodenrichtwerte für Nordrhein-Westfalen sind im Portal abrufbar; über Bodenrichtwerte Deutschland erhalten Sie ergänzend eine überblicksartige Darstellung für das gesamte Bundesland.

Immobilienrichtwerte

Immobilienrichtwerte sind georeferenzierte durchschnittliche Lagewerte für bebaute Grundstücke, bezogen auf ein typisches Normobjekt, und werden auf Basis der Kaufpreissammlung nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung abgeleitet. In BORIS NRW werden diese Werte in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche angegeben und umfassen den Wert des Bodens und des Gebäudes zusammen, bezogen auf typische Merkmalsausprägungen wie Baujahr, Wohnlage und Gebäudeart. Die Immobilienrichtwerte werden für verschiedene Teilmärkte ermittelt, insbesondere für Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser sowie Mehrfamilienhäuser. Über die im Portal veröffentlichten Umrechnungskoeffizienten können Sachverständige und fortgeschrittene Nutzer die Richtwerte an abweichende Objekteigenschaften anpassen (zum Beispiel andere Wohnfläche, abweichendes Baujahr oder Ausstattungsstandard). Immobilienrichtwerte und die zugehörigen Tabellen lassen sich im System einsehen und als PDF exportieren, in einigen Regionen auch über begleitende Informationen der Gutachterausschüsse auf deren eigenen Seiten.

Immobilien-Preis-Kalkulator

Der Immobilien-Preis-Kalkulator (IPK) ist ein interaktives Werkzeug innerhalb des Systems, mit dem Sie auf Basis der Immobilienrichtwerte eigenverantwortlich einen Orientierungswert für eine konkrete Immobilie ermitteln können. Sie starten den Kalkulator in der Regel aus der Detailansicht eines Immobilienrichtwertes heraus, indem Sie das entsprechende Symbol in der Informationsmaske anklicken. Anschließend geben Sie objektbezogene Parameter wie Wohnfläche, Baujahr und gegebenenfalls besondere Ausstattungsmerkmale ein, die zur Anpassung des Richtwerts herangezogen werden. Auf Grundlage der hinterlegten Umrechnungskoeffizienten berechnet der Kalkulator einen indikativem Immobilienwert, der als Orientierung für Kauf- oder Verkaufsgespräche dienen kann. Der Dienst ist kostenfrei und erfordert keine Registrierung, ersetzt jedoch kein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV, wenn eine rechtlich belastbare Bewertung benötigt wird.

Grundstücksmarktberichte

Die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse fassen die Entwicklungen auf den Grundstücks- und Immobilienmärkten eines Jahres zusammen und bilden damit die wichtigste Ergänzung zu den punktuellen Boden- und Immobilienrichtwerten. Sie enthalten statistische Auswertungen der Kaufpreissammlung, Angaben zu Umsatzvolumina, Kaufvertragszahlen, durchschnittlichen Kaufpreisen verschiedener Objektarten und zur Preisentwicklung über mehrere Jahre. BORIS NRW stellt die lokalen Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse sowie den landesweiten Grundstücksmarktbericht NRW online und kostenfrei zum Download bereit. Viele Berichte enthalten zudem Hinweise zur Interpretation der Richtwerte, Beispiele zu Wertentwicklungen in typischen Lagen und erläuternde Grafiken oder Tabellen. Für eine fundierte Marktanalyse empfiehlt es sich, Richtwerte und Berichte kombinierend zu nutzen und die jeweiligen lokalen Erläuterungen der Gutachterausschüsse zu berücksichtigen.

Historische Daten und Zeitreihen

Ein wesentlicher Vorteil des Systems besteht in der Verfügbarkeit historischer Bodenrichtwertdaten, die in Nordrhein-Westfalen mindestens bis zum Jahr 2011 zurückreichen. Über die Zeitfunktion des Systems können Sie Bodenrichtwerte zu unterschiedlichen Stichtagen abrufen und so die Entwicklung der Bodenwerte für eine bestimmte Lage über mehrere Jahre nachvollziehen. Einige Darstellungen ermöglichen den parallelen Vergleich zweier Jahrgänge in synchronisierten Kartenfenstern, wodurch Veränderungen der Richtwertzonen und Wertniveaus visuell erkennbar werden. Für vertiefte Analysen stellt das Land NRW zudem Shapefiles der zonalen Bodenrichtwerte ab 2011 im Open-Data-Portal zur Verfügung, die Sie beispielsweise in GIS-Software laden können. Historische Vergleichswerte sind insbesondere für längerfristige Investitionsentscheidungen, für die Argumentation in Gutachten sowie für wissenschaftliche Untersuchungen zur Bodenwertentwicklung relevant.

Definition des Bodenrichtwerts

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Bodenwert je Quadratmeter für ein Gebiet (Bodenrichtwertzone) mit im Wesentlichen gleichen wertbestimmenden Merkmalen und wird aus den Kaufpreisen realisierter Grundstücksverkäufe abgeleitet. Die Gutachterausschüsse ermitteln diese Werte jährlich zum Stichtag 1. Januar und berücksichtigen dabei den Entwicklungszustand, die zulässige Art und das Maß der baulichen Nutzung sowie weitere wertrelevante Parameter. Rechtlich ist die Ermittlung in § 196 BauGB geregelt, der die Gutachterausschüsse verpflichtet, flächendeckend Bodenrichtwerte zu bestimmen und zu veröffentlichen. Der Bodenrichtwert bezieht sich grundsätzlich auf den Wert von unbebauten Grundstücken, auch wenn die tatsächlichen Kaufpreise in bebauten Lagen ausgewertet werden und gedanklich auf den unbebauten Zustand zurückgeführt werden. In bebauten Gebieten wird dabei der Wert zugrunde gelegt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.

Unterschied Bodenrichtwert und Verkehrswert

Der Bodenrichtwert ist ein Orientierungswert, der die durchschnittlichen Bodenpreise einer Zone zum Stichtag widerspiegelt, während der Verkehrswert (Marktwert) den konkreten Preis bezeichnet, der für ein bestimmtes Grundstück im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Anders als der Bodenrichtwert berücksichtigt der Verkehrswert sämtliche individuellen Merkmale des Grundstücks, etwa Form, Größe, Lage im Quartier, tatsächlichen Erschließungszustand, Bodenbeschaffenheit sowie Besonderheiten wie Lärmimmissionen oder Aussichtslage. In der Praxis liegt der tatsächliche Marktwert häufig über dem Bodenrichtwert, da Richtwerte Durchschnittswerte der Vergangenheit sind und positive Besonderheiten einzelner Grundstücke nicht abbilden. Umgekehrt kann der Verkehrswert auch unter dem Bodenrichtwert liegen, wenn negative Merkmale vorliegen, etwa ungünstige Zuschnitte, schwierige Bodenverhältnisse oder fehlende Erschließungen. Für eine fundierte Wertermittlung wird der Bodenrichtwert daher als Ausgangspunkt genutzt, anschließend aber um objektbezogene Zu- oder Abschläge ergänzt, wie sie beispielsweise in Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung vorgesehen sind.

Wertbestimmende Merkmale eines Bodenrichtwerts

Jeder Bodenrichtwert in BORIS NRW ist mit wertbestimmenden Merkmalen hinterlegt, die das typische Richtwertgrundstück (Bodenrichtwertgrundstück) beschreiben. Dazu gehören insbesondere der Entwicklungszustand (z. B. baureifes Land, Rohbauland, Bauerwartungsland) und die Art der baulichen Nutzung wie reines Wohngebiet, Mischgebiet oder Gewerbegebiet. Das Maß der baulichen Nutzung wird durch Kennziffern wie Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ) und zulässige Anzahl der Vollgeschosse beschrieben. Weitere Merkmale sind die übliche Grundstückstiefe, die Erschließungssituation (voll erschlossen, teilerschlossen, beitragspflichtig oder beitragsfrei) sowie gegebenenfalls Hinweise auf besondere wertrelevante Eigenschaften der Zone. Bei der Ableitung des Bodenrichtwerts berücksichtigen die Gutachterausschüsse zudem allgemeine Lagefaktoren wie das Umfeld, infrastrukturelle Anbindung und städtebauliche Rahmenbedingungen, die in den Grundstücksmarktberichten häufig näher erläutert werden. Abweichungen eines konkreten Grundstücks von den Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks führen dazu, dass der Verkehrswert zu- oder abschlägig vom Bodenrichtwert abgeleitet werden muss.

Nutzungsarten: Wohnbauland, Gewerbe, Landwirtschaft

Bodenrichtwerte werden für unterschiedliche Nutzungsarten getrennt ermittelt, weil sich die Wertverhältnisse je nach Nutzung und Ertragspotenzial deutlich unterscheiden. Für Wohnbauland (Ein- und Mehrfamilienhausgebiete, Geschosswohnungsbau) orientieren sich die Werte vor allem an der Nachfrage nach Wohnraum und den lokal zulässigen Bebauungsdichten; zentrale und besonders nachgefragte Lagen weisen regelmäßig deutlich höhere Bodenrichtwerte auf als periphere Standorte. Bei Gewerbeflächen spielen neben der Bebaubarkeit insbesondere Verkehrslage, Erschließung, Sichtbarkeit und die gewerbliche Nutzungstiefe eine Rolle, was sich in abweichenden Richtwertniveaus gegenüber Wohnbauflächen widerspiegelt. Für landwirtschaftliche Flächen (Ackerland, Grünland) werden die Bodenrichtwerte häufig in Euro pro Hektar angegeben und orientieren sich an regionalen Ertragsbedingungen und der Nachfrage nach Agrarflächen; in Nordrhein-Westfalen lagen die durchschnittlichen Kaufpreise für Agrarland in einem Betrachtungsjahr bei über 40.000 Euro je Hektar mit regionalen Spitzenwerten in den Regierungsbezirken Münster und Düsseldorf. Ergänzende Informationen zu Bodenrichtwerten für unterschiedliche Nutzungen finden Sie auch im bundesweiten Kontext auf Bodenrichtwerte Deutschland.

Rechenbeispiele: Grundstückswert mit Bodenrichtwert

Für eine erste überschlägige Einschätzung des Bodenwertes eines unbebauten Grundstücks können Sie den veröffentlichten Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche multiplizieren.

Bedeutung des Bodenrichtwerts in der Grundsteuerreform

Im Rahmen der Grundsteuerreform dient der Bodenrichtwert in Bundesländern mit Bundesmodell als zentrale Grundlage für die Bewertung von Grundstücken, wozu auch Nordrhein-Westfalen zählt. Für jedes Grundstück ist der Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2022 maßgeblich und bildet zusammen mit der Grundstücksfläche den Bodenwert, der in die Berechnung des Grundsteuerwerts eingeht. Die Stichtagswerte sind über BORIS NRW und ergänzend über das Portal Grundsteuer Geodaten NRW abrufbar, das speziell für die Grundsteuererklärung bereitgestellt wurde. Bei bebauten Grundstücken kommt im Bundesmodell ein Mindestwert zur Anwendung, wonach der Grundsteuerwert grundsätzlich mindestens 75 Prozent des Bodenwerts betragen muss, was insbesondere bei sehr hohen Bodenrichtwerten relevant werden kann. Für land- und forstwirtschaftliche Flächen (Grundsteuer A) ist hingegen ein separates Bewertungsverfahren vorgesehen, bei dem der Bodenrichtwert keine direkte Rolle spielt.

Benötigte Daten für die Grundsteuererklärung

Für die Abgabe der Grundsteuererklärung benötigen Eigentümer insbesondere den Bodenrichtwert zum Stichtag, die Grundstücksfläche und die Angaben zum Flurstück. In der Erklärung wird der Bodenrichtwert als Wert je Quadratmeter in einem eigenen Feld erfasst und mit der Fläche des Grundstücks multipliziert, um den Bodenwert zu bestimmen. Liegt ein Grundstück in mehreren Bodenrichtwertzonen, ist der Bodenwert anteilig nach den jeweiligen Flächen und Richtwerten zu berechnen und in der Erklärung aufzuschlüsseln. Die Stichtagswerte können über BORIS NRW recherchiert und mit den Angaben im Grundsteuerbescheid abgeglichen werden; bei Abweichungen oder erkennbaren Fehlern (z. B. falsche Zone, falsches Nutzungsmerkmal) sollte zeitnah eine Korrektur beim Finanzamt beantragt werden. Fachliche Hinweise zur Verwendung des Bodenrichtwerts in der Grundsteuer finden sich in verschiedenen Ratgebern zur Grundsteuerreform sowie in Erläuterungen von Städten und Gemeinden, etwa den Hinweisen zur Grundsteuer B der Stadt Stuttgart.

GEOportal NRW und TIM-online

Das GEOportal NRW ist die zentrale Plattform des Landes für Geobasis- und Geofachdaten und ergänzt das Bodenrichtwertsystem um vielfältige weitere Kartenebenen. Sie können dort unter anderem Liegenschaftskatasterdaten, Luftbilder, topographische Karten und Fachinformationen wie Umwelt- oder Planungsdaten einsehen und gegebenenfalls mit den Bodenrichtwertdaten aus BORIS NRW kombinieren. Mit TIM-online steht zudem eine kostenfreie Anwendung zur Darstellung von Geobasisdaten der Vermessungs- und Katasterverwaltung bereit, die detaillierte Karten und Orthofotos für ganz NRW bietet. Beide Systeme unterstützen Webmap-Services (WMS) und können daher auch in professionelle GIS-Umgebungen eingebunden werden, um komplexere Analysen zum Zusammenhang von Lage, Nutzung und Bodenwert durchzuführen.

Open Data, WMS und Datendownload

Die Bodenrichtwertdaten von BORIS NRW werden im Sinne der Open-Data-Strategie des Landes unter der Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0 bereitgestellt, was eine umfassende, auch kommerzielle Nutzung ohne besondere Einschränkungen erlaubt. Über einen zeitabhängigen WMS-Dienst können die Bodenrichtwerte ab dem Jahrgang 2011 abrufen werden; der Dienst unterstützt einen TIME-Parameter, mit dem der gewünschte Stichtag ausgewählt wird. Zusätzlich stellt das Open-Data-Portal des Landes NRW für jeden Jahrgang ab 2011 landeseinheitliche Shapefiles der zonalen Bodenrichtwerte zum Download zur Verfügung, die sich in GIS-Software weiterverarbeiten lassen. Für bestimmte Anwendungsfälle, etwa die Integration in Fachanwendungen von Kommunen oder die Entwicklung eigener Analysewerkzeuge, können neben WMS auch WFS- und WCS-Dienste genutzt werden, die über die Geodateninfrastruktur des Landes bereitgestellt werden. Diese technischen Schnittstellen erlauben es, das amtliche Bodenrichtwertangebot von BORIS NRW flexibel in bestehende Systeme und Workflows einzubinden.